Налог с продажи квартиры в 2026 году
Основание: ст. 217.1, 220, 214.10, 224 НК РФ
Проверено: 22.10.2026 · Источники: НК РФ, законы субъектов РФ, открытые данные ФНС · Методика проверки
Налог с продажи квартиры — это НДФЛ. Он возникает, только если квартира была в собственности меньше минимального срока. Если срок больше, налога нет и декларацию подавать не нужно.
Минимальный срок владения
| Ситуация | Срок |
|---|---|
| Общее правило | 5 лет |
| Квартира получена по наследству | 3 года |
| Квартира подарена близким родственником | 3 года |
| Квартира приватизирована | 3 года |
| Квартира — единственное жильё (при соблюдении условий) | 3 года |
Срок считают с даты регистрации права собственности. Для наследства и подарка есть особенности: срок может считаться с даты открытия наследства или договора дарения. Если сомневаетесь, проверьте выписку ЕГРН и документы.
Как считают налог
Налоговая база = максимальное из двух значений: цена продажи или кадастровая стоимость × 0,7. Это правило не даёт занизить цену в договоре.
Из базы можно вычесть 1 000 000 ₽ (фиксированный вычет) или документально подтверждённые расходы на покупку. Выбирают тот вариант, который выгоднее.
Ставка — 13%, если доход за год не превышает 2,4 млн ₽. С превышения — 15%, при доходе выше 5 млн ₽ — 18%, 20% или 22%. Нерезиденты платят 30%, если иное не предусмотрено соглашением.
Примеры
| Ситуация | Расчёт | Налог |
|---|---|---|
| Купили за 3 млн, продали за 4 млн, кадастр 5 млн, владели 2 года | база 4 млн; расходы 3 млн → 1 млн × 13% | 130 000 ₽ |
| Продали за 1,2 млн, кадастр 2 млн, владели 2 года | база 1,4 млн; вычет 1 млн → 400 тыс. × 13% | 52 000 ₽ |
| Владели 5 лет | налог не возникает | 0 ₽ |
В первом примере выгоднее учесть расходы, чем применять вычет 1 млн ₽: с вычетом налог был бы 390 000 ₽.
Семья с двумя и более детьми
С 2026 года есть освобождение от НДФЛ при продаже жилья семьями с двумя и более детьми. Оно применяется, если одновременно выполнены условия: в том же году или до 30 апреля следующего года куплено другое жильё, его площадь или кадастровая стоимость больше проданного, кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн ₽, а у семьи нет более 50% в другом жилье, которое больше купленного. Условия сложные — проверьте п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.
Декларация и сроки
Если квартира была в собственности меньше минимального срока, подайте 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за продажей. Налог уплачивается до 15 июля. Если срок владения больше, декларация не нужна.
Даже при нулевом налоге декларацию подают, если срок владения меньше минимального. С 26 июня 2026 года штраф за неподачу декларации по продаже недвижимости не начисляют, но налог и пени сохраняются.
Документы
- договор купли-продажи;
- платёжные документы;
- выписка ЕГРН;
- документы на расходы: договор покупки, чеки, расписки;
- документы о родстве или наследстве — если применяете льготный срок.
- НК РФ, ст. 217.1 — минимальный срок владения
- НК РФ, ст. 220 — имущественные вычеты
- НК РФ, ст. 214.10 — кадастровая стоимость × 0,7
Частые вопросы
Нужно ли платить налог, если владел квартирой 5 лет?
Нет. Если минимальный срок владения истёк, налог не возникает и декларацию подавать не нужно.
Можно ли продать квартиру за 1 млн ₽ и не платить налог?
Если это единственная продажа жилья за год, вычет 1 млн ₽ может закрыть доход. Но если кадастровая стоимость × 0,7 выше цены, налог считают от неё.
Что выгоднее: вычет 1 млн или расходы?
Считайте оба варианта. Если расходы на покупку больше 1 млн ₽ и подтверждены документами, обычно выгоднее расходы.
Платит ли налог нерезидент?
Да, по ставке 30%, если иное не предусмотрено международным соглашением. Вычет 1 млн ₽ применяется с особенностями.
Как применяют вычет при продаже доли?
Вычет 1 млн ₽ распределяют пропорционально долям. Если квартира в совместной собственности супругов, распределение можно закрепить соглашением.